Trong nửa đầu năm 2026, Nhật Bản ghi nhận 118 vụ phá sản trong nhóm doanh nghiệp xây dựng nhà gỗ và house maker có khoản nợ từ 10 triệu yên trở lên. Theo Tokyo Shoko Research, con số này tăng 87,3% so với cùng kỳ và lần đầu vượt 100 vụ kể từ năm 2013.
Số liệu trên không có nghĩa mọi công ty xây nhà quy mô nhỏ đều nguy hiểm, cũng không bảo đảm doanh nghiệp lớn sẽ không gặp vấn đề. Tuy nhiên, nó cho thấy người chuẩn bị xây nhà cần kiểm tra kỹ hơn năng lực thực hiện hợp đồng, lịch thanh toán và cơ chế bảo vệ nếu nhà thầu gặp khó khăn.
Điểm quan trọng không chỉ là chọn được mẫu nhà phù hợp. Người đặt xây còn phải hiểu điều gì có thể xảy ra với số tiền đã trả và công trình đang thi công nếu doanh nghiệp không thể tiếp tục như kế hoạch.
Vì sao nhà thầu vẫn khó khăn khi giá xây nhà tăng?
Theo dữ liệu của Tokyo Shoko Research, 85 trong số 118 vụ được xếp vào nhóm bán hàng hoặc kinh doanh sa sút, tương đương 72%. Có 20 vụ liên quan đến thua lỗ kéo dài và gánh nặng tài chính tích lũy, chiếm 16,9%.
Hạng mục |
Tình hình năm 2026 |
Ý nghĩa đối với người mua nhà |
|---|---|---|
Số vụ phá sản |
118 vụ trong nửa đầu năm, tăng 87,3% |
Cần thận trọng hơn khi lựa chọn nhà thầu |
Nguyên nhân kinh doanh sa sút |
85 vụ, chiếm 72% |
Doanh thu thấp và chi phí cao có thể làm doanh nghiệp khó duy trì công trình |
Chi phí xây dựng |
Vật liệu, thiết bị và nhân công đều tăng |
Giá hợp đồng có thể tăng hoặc biên lợi nhuận của nhà thầu bị thu hẹp |
Lãi suất vay mua nhà |
Có xu hướng tăng |
Khách hàng khó vay hơn và nhu cầu xây nhà có thể suy yếu |
Rủi ro với người mua |
Công trình có thể đình trệ hoặc phải đổi nhà thầu |
Cần kiểm tra bảo lãnh, lịch thanh toán và điều khoản khi nhà thầu gặp sự cố |
Trường hợp Aera Home |
Nộp đơn xin tái thiết dân sự và có doanh nghiệp hỗ trợ |
Tái thiết dân sự không đồng nghĩa doanh nghiệp lập tức ngừng mọi hoạt động |
Giá hợp đồng cao hơn không đồng nghĩa lợi nhuận của nhà thầu chắc chắn tăng. Nếu giá vật liệu, thiết bị và nhân công tăng nhanh hơn mức doanh nghiệp có thể chuyển vào báo giá, phần lợi nhuận còn lại trên mỗi căn nhà sẽ bị thu hẹp.
Độ trễ cũng là một vấn đề. Một hợp đồng có thể được ký trước khi vật liệu được mua hoặc trước khi phần lớn công việc được triển khai. Nếu chi phí thực tế tăng trong khoảng thời gian đó, nhà thầu có thể phải tự hấp thụ một phần chênh lệch, tùy điều khoản hợp đồng.
Ở phía khách hàng, lãi suất vay mua nhà tăng có thể làm khoản trả hàng tháng cao hơn và khiến một số gia đình trì hoãn kế hoạch. Khi số đơn hàng giảm, doanh nghiệp vừa và nhỏ khó phân bổ các chi phí cố định như nhân sự, văn phòng, kho bãi và hệ thống bán hàng.
Doanh nghiệp lớn thường có lợi thế hơn về quy mô mua vật liệu, khả năng điều phối nhân sự, tiếp cận vốn và lượng đơn hàng. Đây là lợi thế tương đối, không phải bảo đảm an toàn tuyệt đối. Một công ty nhỏ vẫn có thể hoạt động tốt nếu quản trị chi phí chặt chẽ, có lượng đơn hàng ổn định và không phụ thuộc quá nhiều vào tiền ứng trước của khách hàng.
Aera Home cho thấy “phá sản” không phải lúc nào cũng là đóng cửa ngay
Aera Home nộp đơn xin áp dụng Luật Tái thiết Dân sự tại Tòa án địa phương Tokyo ngày 16/7/2026. Tokyo Shoko Research báo cáo tổng nợ của công ty vào khoảng 6,161 tỷ yên tại thời điểm quyết toán tháng 5/2026.
Theo dữ liệu nguồn được cung cấp, doanh nghiệp đã lỗ ròng trong năm năm tài chính liên tiếp. Một doanh nghiệp hỗ trợ cũng đã được xác định với mục tiêu duy trì hoạt động và giảm ảnh hưởng tới các hợp đồng đang thực hiện.
Dù vậy, không thể từ đó kết luận mọi công trình và hợp đồng đều chắc chắn không bị ảnh hưởng. Kết quả còn phụ thuộc vào kế hoạch tái thiết, sự đồng ý của chủ nợ, quyết định của tòa án, tình trạng từng hợp đồng và khả năng tiếp tục thi công trên thực tế.
Một số khái niệm cần phân biệt:
- House maker: cách gọi phổ biến tại Nhật dành cho doanh nghiệp thiết kế, cung cấp và xây dựng nhà ở theo hệ thống hoặc sản phẩm riêng.
- Phá sản, mất khả năng thanh toán theo nghĩa rộng（倒産）: khái niệm rộng về tình trạng doanh nghiệp không thể duy trì nghĩa vụ thanh toán hoặc hoạt động bình thường. Nó không chỉ giới hạn ở trường hợp thanh lý và đóng cửa.
- Luật Tái thiết Dân sự（民事再生法）: cơ chế hướng tới tái thiết hoạt động và cơ cấu lại nợ thông qua kế hoạch được chủ nợ đồng ý và tòa án chấp thuận. Doanh nghiệp có thể tiếp tục kinh doanh trong quá trình này, nhưng kế hoạch không được bảo đảm chắc chắn thành công.
- Chủ đầu tư hoặc người đặt xây nhà: cá nhân hay gia đình đứng ra đặt xây và ký hợp đồng với nhà thầu.
- Hợp đồng nhận thầu xây dựng（建築請負契約）: văn bản quy định phạm vi công việc, giá, tiến độ, lịch thanh toán, trách nhiệm và cách xử lý khi một bên không thể tiếp tục.
- Bảo lãnh hoàn thành（完成保証）: cơ chế hỗ trợ khi nhà thầu gặp sự cố khiến công trình có nguy cơ không hoàn thành, nhưng phạm vi bảo vệ tùy chương trình và đơn vị bảo lãnh.
Theo hướng dẫn của Tòa án Nhật Bản, thủ tục dân sự tái sinh nhằm khôi phục hoạt động thông qua một kế hoạch tái thiết. Vì vậy, cần phân biệt thủ tục này với việc doanh nghiệp lập tức dừng mọi hoạt động hoặc chuyển thẳng sang thanh lý tài sản.
Người đặt xây nhà có thể gặp những rủi ro nào?
Nếu nhà thầu không thể tiếp tục, công trình có thể bị đình trệ trong thời gian chưa xác định được đơn vị thi công thay thế. Người đặt xây cũng có thể phát sinh chi phí đánh giá phần đã hoàn thành, bảo vệ công trường, sửa lỗi hoặc điều chỉnh thiết kế để nhà thầu mới tiếp nhận.
Khoản tiền đã thanh toán trước là vấn đề cần chú ý. Nếu số tiền trả cho nhà thầu vượt xa giá trị công việc thực tế đã hoàn thành, việc thu hồi phần chênh lệch có thể khó khăn và phụ thuộc vào hợp đồng cũng như thủ tục xử lý của từng vụ việc.
Bảo lãnh hoàn thành có thể giúp giảm một phần rủi ro, nhưng người mua phải kiểm tra rõ:
- Ai là đơn vị cung cấp bảo lãnh?
- Sự kiện nào được xem là đủ điều kiện áp dụng?
- Bảo lãnh hỗ trợ tiền hay bố trí nhà thầu thay thế?
- Có giới hạn số tiền hoặc chi phí phát sinh hay không?
- Chủ nhà phải thực hiện thủ tục thông báo trong thời hạn nào?
Bảo lãnh hoàn thành không giống bảo hiểm trách nhiệm bảo đảm khiếm khuyết nhà ở. Loại bảo hiểm thứ hai chủ yếu xử lý những lỗi hoặc khiếm khuyết thuộc phạm vi bảo hiểm sau khi xây dựng, chứ không tự động thay thế cơ chế bảo vệ khi nhà thầu không thể hoàn thành công trình. Người đọc có thể tham khảo phần giải đáp của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản và kiểm tra điều kiện cụ thể với đơn vị cung cấp.
Checklist 7 mục trước khi ký và thanh toán
- Kiểm tra số năm hoạt động và công trình đã bàn giao.
- Kiểm tra thông tin tài chính công khai, thông tin tín dụng nếu có thể tiếp cận hoặc yêu cầu công ty giải thích năng lực thực hiện.
- Kiểm tra lịch sử khiếu nại và cách công ty xử lý tranh chấp.
- Xác nhận có chế độ bảo lãnh hoàn thành（完成保証）hay không, đơn vị nào bảo lãnh và phạm vi bảo vệ.
- Tránh trả trước một khoản quá lớn so với tiến độ thực tế.
- Chia thanh toán theo các mốc hoàn thành được ghi rõ trong hợp đồng.
- Lưu hợp đồng, phụ lục, báo giá, lịch thanh toán và mọi trao đổi quan trọng bằng văn bản.
Ngoài checklist, nên yêu cầu nhà thầu giải thích bằng văn bản cách xử lý nếu tiến độ bị chậm, công ty mất khả năng tiếp tục hoặc phải chuyển giao công trình. Những câu trả lời chung chung như “công ty sẽ chịu trách nhiệm” không thay thế được điều khoản cụ thể trong hợp đồng.
Nếu hợp đồng đang bị ảnh hưởng bởi thủ tục tái thiết hoặc mất khả năng thanh toán, hãy kiểm tra ngay văn bản đã ký, tình trạng thanh toán và giá trị công việc thực tế đã hoàn thành. Đồng thời, nên tham khảo cơ quan chính thức, luật sư hoặc chuyên gia phù hợp thay vì tự kết luận từ thông báo chung của doanh nghiệp.