Tokyo đang đẩy mạnh xử lý nhóm “nhà dự bị bỏ hoang”, được ước tính có thể lên tới khoảng 1 triệu căn. Đây không phải là những căn nhà chắc chắn sẽ bị bỏ hoang, mà là bất động sản có nguy cơ trở thành nhà trống trong tương lai.
Với người Việt đang thuê nhà, muốn mua nhà cũ hoặc cân nhắc chuyển ra ngoại ô Tokyo, xu hướng này có thể tạo thêm lựa chọn. Tuy nhiên, nhiều nhà trống không đồng nghĩa nhà tại Tokyo sẽ đồng loạt rẻ hoặc dễ mua.
Điều quan trọng là nhìn cả hai mặt: cơ hội sử dụng lại nhà cũ và những rủi ro về sửa chữa, quyền sở hữu, thừa kế, thuế cũng như khả năng bán lại.
“Nhà dự bị bỏ hoang” là gì?
Nhà bỏ hoang thường được gọi là 空き家（あきや）. Trong bối cảnh này, “nhà dự bị bỏ hoang” có thể hiểu là những căn nhà hiện vẫn có người ở nhưng có khả năng bị bỏ trống trong những năm tới.
Tokyo hiện có khoảng 1 triệu hộ gia đình thuộc một trong hai nhóm:
- người trên 65 tuổi sống một mình
- hộ gia đình chỉ gồm hai vợ chồng lớn tuổi
Khi chủ nhà qua đời, chuyển vào cơ sở chăm sóc hoặc rời khỏi nơi ở, căn nhà có thể không còn người sử dụng. Nếu người thừa kế sống xa, không có nhu cầu ở hoặc chưa thống nhất được cách xử lý, bất động sản dễ bị để trống kéo dài.
Vì vậy, con số 1 triệu không nên được hiểu là Tokyo đang có thêm 1 triệu căn nhà bỏ hoang ngay lúc này. Đây là quy mô rủi ro mà thành phố muốn chuẩn bị từ sớm.
Vì sao tỷ lệ nhà trống thấp hơn nhưng số lượng lại lớn nhất?
Năm 2023, tỷ lệ nhà trống tại Tokyo là 10,9%, thấp hơn mức trung bình toàn quốc 13,8%. Tuy nhiên, Tokyo vẫn có khoảng 900.000 căn nhà trống, cao nhất Nhật Bản về số lượng tuyệt đối.
Hai con số này không mâu thuẫn.
Tỷ lệ nhà trống cho biết số nhà trống chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng nguồn cung nhà ở. Trong khi đó, số lượng tuyệt đối phản ánh quy mô thực tế của toàn bộ thị trường.
Tokyo có lượng nhà ở và hộ gia đình rất lớn. Vì vậy, dù tỷ lệ nhà trống không cao bằng nhiều địa phương khác, số căn trống thực tế vẫn có thể đứng đầu cả nước.
Đây cũng là lý do không nên nhìn riêng vào tỷ lệ phần trăm khi đánh giá thị trường nhà ở. Với người có ý định mua nhà, vị trí, tình trạng công trình và nhu cầu thực tế của từng khu vực quan trọng hơn con số chung của toàn Tokyo.
Vì sao năm 2035 là mốc đáng chú ý?
Số hộ gia đình tại Tokyo được dự báo sẽ đạt đỉnh vào khoảng năm 2035 rồi bắt đầu giảm.
Khi số hộ giảm, nhu cầu mua và thuê nhà cũng có thể suy yếu. Trong khi đó, nguồn nhà cũ tiếp tục tăng do dân số già và các bất động sản được để lại sau thừa kế.
Nếu không được bán, cho thuê, cải tạo hoặc phá dỡ kịp thời, nhiều căn nhà có thể xuống cấp. Khi đó, chi phí xử lý thường lớn hơn và việc tìm người sử dụng mới cũng khó hơn.
Tác động sẽ không giống nhau ở mọi khu vực. Những nơi thuận tiện đi lại, gần ga hoặc có nhu cầu thuê ổn định có thể khác đáng kể so với khu vực xa trung tâm, dân số giảm hoặc ít việc làm.
Vì vậy, mốc 2035 không có nghĩa giá nhà Tokyo chắc chắn sẽ giảm mạnh. Nó cho thấy thành phố cần chuẩn bị trước khi cán cân cung cầu nhà ở thay đổi rõ hơn.
Tokyo đang xử lý vấn đề theo ba hướng
Xây dựng bản đồ số về nhà bỏ hoang
Tokyo đang thu thập và đồng bộ dữ liệu từ các quận, thành phố và thị trấn để xây dựng một hệ thống chung, dự kiến có thể công bố trên website.
Nếu được triển khai đầy đủ, hệ thống này có thể giúp người dân dễ tra cứu, so sánh tình trạng bất động sản và tìm cơ hội mua, thuê hoặc sử dụng lại nhà trống.
Tuy nhiên, bản đồ chỉ là điểm bắt đầu. Thông tin trên hệ thống không thể thay thế việc kiểm tra trực tiếp căn nhà, hồ sơ quyền sở hữu và điều kiện giao dịch.
Hỗ trợ tối đa 3,5 triệu yên để cải tạo
Tokyo có chương trình hỗ trợ tối đa 3,5 triệu yên cho mỗi căn đối với dự án chuyển đổi nhà trống thành:
- nhà cho thuê
- nhà chia sẻ（シェアハウス）
- không gian hỗ trợ khởi nghiệp
Khoản hỗ trợ này có thể giảm một phần gánh nặng cải tạo và giúp nhà cũ quay lại thị trường. Dự án tại Okutama, nơi sinh viên Đại học Hosei tham gia cải tạo một căn nhà hơn 50 năm tuổi thành nhà ở công cộng, là một ví dụ được bài báo đề cập.
Dù vậy, “tối đa 3,5 triệu yên” không có nghĩa mọi người mua nhà cũ đều tự động được nhận khoản tiền này. Đối tượng, mục đích sử dụng, hạng mục cải tạo và quy trình xét duyệt có thể khác nhau giữa từng địa phương và từng dự án.
Chi phí thực tế cũng có thể vượt xa mức hỗ trợ nếu căn nhà gặp vấn đề lớn về kết cấu hoặc cần sửa chữa nhiều hạng mục.
Hỗ trợ phá dỡ nhà xuống cấp nghiêm trọng
Với những căn nhà có nguy cơ đổ sập hoặc gây ảnh hưởng xấu đến khu vực xung quanh, Tokyo dự kiến hỗ trợ toàn bộ chi phí phá dỡ（解体）.
Chương trình được lên kế hoạch kéo dài đến năm 2031, với ngân sách năm 2026 là 100 triệu yên.
Đây là biện pháp dành cho những trường hợp xuống cấp nghiêm trọng, không phải chương trình phá dỡ miễn phí áp dụng cho mọi căn nhà cũ. Chủ sở hữu vẫn cần kiểm tra điều kiện cụ thể tại địa phương nơi có bất động sản.
Cơ hội có thể xuất hiện, nhưng không phải “nhà rẻ dễ mua”
Việc đưa nhà trống trở lại lưu thông có thể tạo thêm lựa chọn cho người trẻ, người nước ngoài và những người muốn sống ở ngoại ô Tokyo.
Một số khả năng đáng chú ý gồm:
- thuê nhà đã được cải tạo với mục đích ở lâu dài
- tìm không gian sống rộng hơn ngoài khu vực trung tâm
- tham gia mô hình nhà chia sẻ hoặc dự án cộng đồng
- sử dụng nhà cũ cho hoạt động kinh doanh nếu đáp ứng đủ điều kiện
- mua nhà để ở với kế hoạch cải tạo rõ ràng
Tuy nhiên, giá mua ban đầu thấp không phản ánh đầy đủ tổng chi phí. Trước khi quyết định, người mua cần kiểm tra ít nhất các vấn đề sau:
- tình trạng kết cấu và mức độ xuống cấp
- chi phí sửa chữa thực tế
- quyền sở hữu có rõ ràng hay không
- bất động sản có liên quan đến nhiều người thừa kế không
- nghĩa vụ thuế và chi phí duy trì
- hạn chế đối với việc cải tạo hoặc thay đổi mục đích sử dụng
- nhu cầu thuê và khả năng bán lại trong tương lai
Đặc biệt, bất động sản liên quan đến thừa kế（相続）có thể cần sự tham gia của nhiều bên. Nếu hồ sơ chưa rõ hoặc những người thừa kế chưa thống nhất, giao dịch có thể kéo dài và phức tạp hơn dự kiến.
Đó là lý do Tokyo muốn kết nối người trẻ và đơn vị vận hành dự án với luật sư, kế toán thuế và chuyên gia tư vấn. Luật sư hỗ trợ xem xét quyền sở hữu và quan hệ giữa các bên; kế toán thuế giúp làm rõ nghĩa vụ thuế; còn chuyên gia tư vấn có thể đánh giá tính khả thi của phương án cải tạo và vận hành.
Trước khi xem một căn nhà cũ
Nếu đang quan tâm đến nhà ngoại ô Tokyo, bạn có thể bắt đầu bằng việc chọn một khu vực cụ thể rồi kiểm tra nhu cầu sống thực tế: thời gian đi làm, phương tiện di chuyển, bệnh viện, trường học, cửa hàng và chi phí duy trì căn nhà.
Đừng chỉ nhìn vào giá đăng bán hoặc khoản hỗ trợ cải tạo. Một căn nhà phù hợp cần đáp ứng được kế hoạch sống của bạn, đồng thời có hồ sơ pháp lý rõ ràng và chi phí sửa chữa trong khả năng tài chính.
Các chương trình hỗ trợ có thể thay đổi theo từng địa phương, thời điểm và dự án. Trước khi mua, thuê, cải tạo hoặc nhận chuyển nhượng nhà cũ, người đọc nên kiểm tra thông tin mới nhất từ chính quyền địa phương và tham khảo chuyên gia pháp lý, thuế hoặc bất động sản phù hợp.
Nội dung này chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay đầu tư bất động sản cá nhân.